מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה.
במהלך ההיסטוריה התרחשו בישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות. רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בישראל יום יום.
על פי ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975. לפיכך, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנות ה- ,80 ככל הנראה, לא עומד בדרישות התקן.
הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע "י בעלי מקצוע מתאימים ובאחריות בעל הנכס.
לא ניתן למנוע רעידות אדמה, אך ניתן להיערך לקראתן וכך להקטין את הנזק שהן גורמות. על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן .
הפעילות הממשלתית בעניין לעידוד חיזוק מבנים מנוהלת ע"י ועדת ההיגוי להערכות לרעידות אדמה, בראשות משרד התשתיות הלאומיות. משרד הפנים מעודד חיזוק מבנים באמצעות הכלים שבסמכותו.
תמ"א 38 הוכנה ע"י מינהל התכנון במשרד הפנים ואושרה ע"י הממשלה במאי 2005. התכנית קובעת מסגרת סטטוטורית המאפשרת מתן היתרי בנייה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ומעודדת את ביצוע החיזוק על ידי מתן זכויות בנייה לשם כיסוי לפחות של חלק מעלויות החיזוק. וזאת למבנים אשר הוצא להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 ושעל פי ההערכה נבנו שלא על פי התקן לרעידות אדמה.
מטרתה של תמ״א 38 היא חיזוק מבנים. התמ״א כוללת הוראות המפרטות את אופן בחינת חוזקהמבנה ודרישה להגשת מסמכים שמבהירים את שיטת החיזוק המוצעת. התנאי להגשת הבקשה להיתר על פי תמ״א 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס, כי אכן יש צורך לחזק את המבנה בפני רעידת אדמה. אישור זה יינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. לאחר שיבחו את עמידות המבנה, המהנדס יקבע את הצורך בחיזוקו ויגיש דו״ח למהנדס הועדה המקומית.
תכנית חיזוק המבנה שמהווה חלק ממסמכי הבקשה להיתר, צריכה להבטיח את עמידות המבנה על כל תוספותיו, כך שהמבנה המחוזק יתאים לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.סל תמריצים תכנוניים לעידוד חיזוק מבנים תמ"א 38 כוללת מגוון תמריצים תכנוניים לעידוד חיזוק המבנים.
מתוך סל הפתרונות אפשר לבחור בפתרון המתאים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה.אפשרויות החיזוק על פי התמ"א הן:
פתרון זה מתאים לחלק מהמבנים, שלא ניתן להוסיף אליהם בניה או שדייריהם לא מעוניינים בכך. על פי התמ"א ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה המותרים עפ"י התכנית החלה במקום לצורך תוספת אלמנטים מחזקים.
בהתאם לשינוי 3 לתמ"א שאושר לאחרונה, שמאפשר הרחבת דירות קיימות ותוספת מרחבים דירתיים מוגנים לדירות קיימות, סגירת קומת עמודים, תוספת מעליות, תוספת עד 2 קומות לצורך תוספת דירות חדשות לבניין, הקמת קומה חלקית על גג בניין, הקמת אגף חדש לבניין.
בדרך כלל מבנה בעל קומה מפולשת הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידת אדמה, בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד ולא על קירות מלאים. כדי להאיץ חיזוק בניינים אלו, תמ"א 38 מאפשרת לסגור קומה זו לצורך תוספת דירות חדשות או לצורך הרחבת דירת קיימות ואף לשימוש אחר.
תמ"א 38 מאפשרת לשפר גם את רמת מיגון המבנים, באמצעות תוספת ממ"דים לדירות הקיימות במבנה וכו'. כדי להבטיח את הטיפול היעיל בבקשה להיתר, מומלץ להקדים ולפנות למהנדסי פיקוד העורף בשלב מוקדם של הטיפול בבקשה להיתר. זאת מכיוון שלהנחיות פקע"ר, יכולות להיות השלכות מהותיות לבקשה להיתר.
התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. במקרה כזה התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו וזכויות מכוח התמ"א ובניית חנייה תת-קרקעית. כל זאת במטרה לעודד הריסה שהינה האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.
קיימים מקרים בהם לא ניתן לחזק מבנה תוך כדי תוספות בניה, כתוצאה ממגבלות שונות (דוגמת מגבלות בניה לגובה בגין בטיחות טיסה). לצורך מציאת פתרון למבנים אלו, התמ"א מאפשרת חיזוק מבנים ללא תוספת קומות בתמורה לתוספת זכויות בניה במגרש אחר בתחום אותה הרשות המקומית. המנגנון כרוך בעריכת תכנית אשר תלווה בחו"ד כלכלית.
ההיבט ההנדסי הינו ההיבט המרכזי בפרויקטים לפי תמ"א 38. התמ"א כוללת הנחיות בעניין אופן בחינת הצורך בחיזוק, בעניין אופן עריכת מסמכים הנדסיים ובדיקתם בוועדה המקומית. חשוב להבין שלא תמיד ניתן לאפשר בניית כל תוספות הבניה האפשריות לפי התמ"א, תוך כדי חיזוק באמצעים סבירים מבחינה הנדסית, כלכלית ופרקטית. על עורך הבקשה להיתר להציע פתרון טיפול במבנה אשר יבטיח את עמידתו – על תוספותיו – בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה.
תמ"א 38 קובעת מנגנון כלל ארצי לעידוד חיזוק מבנים. עם זאת קיימת חשיבות לשמור על איזון בין צורכי החיזוק לבין שיקולים תכנוניים רחבים ולא לפגוע ברקומות אורבאניות. על כן נקבע בהוראות התמ"א כי ניתן להכין מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו. זאת על מנת להתאים את הוראות התמ"א לתנאים הייחודיים בכל יישוב, לקבוע בהן תוספת זכויות בנייה בהיקפים המותאמים לכושר הנשיאה המקומי, לשיקולים אדריכליים, נופיים ואחרים ולכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק. תכנית מסוג זה אושרה במספר ערים בארץ.
מבחינת סך השטח שניתן לקבל מכוח תוכנית המתאר, הינו עד 25 מ״ר. השטח כולל מרפסת, ממ״ד והרחבה נוספת לדירה, הכל בהתאם לאישורי העירייה ולשטח הבניין/דירה.
אף לא שקל. כחלק מהתוכנית, כל ההוצאות הכרוכות בייזום וביצוע פרויקט התחדשות עירונית הן על היזם בלבד ובוודאי שלא על חשבון הדיירים. הדבר כולל גם את אנשי המקצוע מטעם הדיירים - עורך דין ומפקח בעת הבנייה.
כשמדברים על תמ״א 38, בדרך כלל התהליך כולו מרגע חתימת הדיירים על הסכם ועד לגמר הבנייה לוקח כשלוש שנים. כאמור בפרויקטים מסוג פינוי בינוי הזמנים מתארכים ויכולים להגיע לתקופות אף יותר ארוכות, תלוי ברשויות המקומיות.
פרויקט תמ״א 38 חיזוק הוא לא ״פיקניק״ ומי שיגיד אחרת כנראה לא ראה פרויקט שכזה מימיו. תהליך הבנייה עצמה כולל בנייה מהבוקר עד שעות הערב המוקדמות בבניינכם, על כל המשתמע מכך. למרות זאת, חשוב לזכור שבסופו של יום, הדבר מוביל לביטחון האישי שלכם ושל בני משפחתכם וכמובן לרווח כספי גדול עקב עליית ערך הדירה, במידה ומסכימים על פרויקט תמ״א 38 חיזוק, חשוב להבין זאת ולהיות מוכנים.
חשוב לזכור כאשר ניגשים לפרויקט התחדשות עירונית, העדיפות תמיד תהיה טובה יותר בשבילכם לחברה יזמית שהיא גם מבצעת. מניסיוננו בקבוצת עשהאל כיזמים ומבצעים, הדבר חוסך טרחה וזמן רב, שכן כאשר הזרוע המבצעת היא גם היזמית, כל הדברים הם ברורים וללא כל התעכבות מיותרת ומשחקי כוח, כמו במקרים מסוימים שקרו בישראל בעבר.
